La empresa dedicada a la administración de fincas, OnMallorca, dedicada a cubrir todas las necesidades de los propietarios de viviendas que por las características de éstas, necesitan estar sujetas a la normativa de una comunidad de vecinos, publica en su web: https://administracionfincasonmallorca.com una serie de informaciones dirigida a los propietarios que por su interés publicamos a continuación:
Los órganos de gobierno en una comunidad de vecinos
Te habrás preguntado alguna vez que órganos de gobierno tiene que tener tu comunidad de vecinos para cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal. Independientemente del tamaño, una comunidad tiene que tener designados los siguientes cargos para un buen funcionamiento:
- Presidente.
- Vicepresidencia.
- Secretario.
- Administrador.
- Junta de propietarios.
Preguntas comunes: ¿Cómo decidir a quién le toca el cargo de presidente? ¿Puedo librarme de la presidencia de la comunidad?
El presidente (obligatorio):
En todas las comunidades debe existir un presidente por ley y su nombramiento puede producirse por acuerdo entre los propietarios, por sorteo o por turnos. Es una responsabilidad de obligada aceptación.
El cargo de presidente implica la representación legal de la comunidad de vecinos. Es su obligación la convocatoria de juntas ordinarias y celebrar las extraordinarias si se cree necesario. Un propietario no se puede negar a ser presidente. La única manera para renunciar al cargo, si no hay acuerdo entre los vecinos, es judicialmente.
La vicepresidencia (opcional):
Las comunidades no tienen por qué contar con un vicepresidente, pero, si se requiere, se puede nombrar junto con el presidente. En caso de ausencia del presidente, será la persona encargada de sustituirle, además de que puede ayudarle a la hora de administrar la comunidad.
El secretario:
Si los estatutos no recogen la existencia de secretario, éste deberá ser siempre el presidente. Si existe la figura de secretario, deberá ser elegido por la junta sin necesidad de que sea uno de los vecinos. También este cargo puede designarse a un administrador de fincas. El cargo de secretario tiene varias funciones pero destacamos las siguientes:
- Expedir certificados a propietarios.
- Expedir certificados tras las actas de celebración de juntas.
- Tener durante cinco años los libros de actas, comunicaciones y documentos varios de la comunidad.
El administrador:
Este cargo puede designarse también a un administrador de fincas, también el presidente puede realizar estas funciones. Este cargo y el de secretariado pueden llevarse por la misma persona. Las funciones más destacadas del administrador son:
- Velar por el buen funcionamiento del edificio.
- Atender a la conservación y mantenimiento del edificio.
- Ejecutar acuerdos adoptados entre propietarios.
- Custodiar la documentación de la comunidad.
Junta de propietarios:
Es el órgano de la comunidad, compuesto por todos los propietarios de garajes, locales, viviendas o trasteros. Sus funciones son:
- Nombrar los cargos de la comunidad.
- Aprobar las cuentas.
- Aprobar presupuestos, ejecución de obras y reformas de los estatutos.
Todos los cargos en la comunidad de propietarios tienen duración de un año, pero se puede prorrogar si se decide por la junta de propietarios.
En muchas comunidades se decide que los cargos de secretario y administrador se lleven a cabo por un profesional externo que nada tenga que ver con la comunidad para evitar malos entendidos entre vecinos y para ayudar al presidente durante su legislatura.
Ahora ya sabes, si en tu comunidad no hay un administrador o secretario no dudes en informar a la junta de propietarios para nombrarlos lo antes posible y mantener la comunidad organizada y funcionando correctamente.
Artículos 6 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal
Normas de régimen interior (Artículo 6)
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Modificación elementos comunes y privativos (Artículo 7)
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
